考試法律常識之民法(170)：買賣不破租賃
第190條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。(1)買賣不破租賃的構(gòu)成要件有三：①租賃合同有效；②出租人已將租賃物交付給承租人（承租人占有中）；③租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈與、投資、抵押權(quán)的實現(xiàn)、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動。(2)買賣不破租賃的法律效果：新的所有權(quán)人法定承受該租賃合同。所謂“法定承受”，什么都不需要做，什么都不需要說，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容維持不變（租金、期限等），自動將出租人變更為新的所有權(quán)人。換言之，這是一種法律規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)的概栝承受，屬于債權(quán)債務(wù)的法定移轉(zhuǎn)。特別提示(1)就租賃物而言。動產(chǎn)（如汽車）租賃合同與不動產(chǎn)（如房屋）租賃合同，均適用買賣不破租賃規(guī)則。(2)就租賃合同的類型而言。以下兩類租賃合同均適用買賣不破租賃規(guī)則：①出租人為租賃物的所有權(quán)人的；②出租人雖非租賃物的所有權(quán)人，但出租人享有訂立該租賃合同的權(quán)利的。例1甲出國期間，委托乙代為看管一套房屋。乙未經(jīng)甲同意，擅自以自己的名義將該房屋出租給丙。租賃期間，甲死亡，丁作為唯一的繼承人繼承了該房屋。①乙擅自將甲的房屋出租給丙，但是，根據(jù)《合同法》第228條，乙、丙的租賃合同有效。②乙不是租賃物的所有人，乙也無出租的權(quán)利，故乙、丙的租賃合同不適用買賣不破租賃。③不適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：根據(jù)《物權(quán)法》第34條，所有權(quán)人丁有權(quán)對丙行使返還原物請求權(quán)。例2甲將一輛汽車出租給乙，乙經(jīng)過甲的同意轉(zhuǎn)租給丙。在兩個租賃合同存續(xù)期間，甲將汽車出賣給丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租賃合同適用買賣不破租賃；②乙雖非所有人，但乙經(jīng)過甲同意轉(zhuǎn)租給丙，故乙、丙的租賃合同也適用買賣不破租賃。③適用買賣不破租賃的效果是：由丁自動替代甲成為出租人，新的租賃關(guān)系是：丁出租給乙，乙轉(zhuǎn)租給丙。例3甲將一套房出賣給乙，交付了房屋，但未辦理過戶登記。未經(jīng)甲同意，乙將該房屋出租給丙。租賃期間，甲又將該房屋出賣給丁，并給丁辦理了過戶登記。①乙不是房屋的所有人，但乙作為買受人，在房屋交付后，有權(quán)不經(jīng)所有權(quán)人甲的同意將房屋出租給丙（這就和承租人不同了！）。乙、丙的租賃合同適用買賣不破租賃。②適用買賣不破租賃的效果是：丁替代乙成為出租人。2.買賣不破租賃規(guī)則的例外。下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則：①租賃物被沒收、征收的（通說觀點）；②先抵押后出租，抵押權(quán)巳經(jīng)登記的（《物權(quán)法》第190條）；③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條）。例4甲將一套房抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲又將該房出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權(quán)拍賣該房屋，丁以300萬元的價格購得。①租賃物上存在抵押權(quán)的，抵押權(quán)人與承租人均有受保護(hù)的必要。但二者有沖突：買賣不破租賃規(guī)則對抵押物的變價將產(chǎn)生負(fù)面影響(阻礙潛在的買受人參與競買)。②所以，《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“先抵后租，且辦理了抵押登記”的，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，租賃合同不再適用買賣不破租賃。③因此，甲、丙的祖賃合同不適用買賣不破租賃，根據(jù)《物權(quán)法》第34條，丁取得所有權(quán)后，丁可對丙行使返還原物請求權(quán)。④須注意：此例中，丙不受買賣不破租賃規(guī)則保護(hù)；但是，若丙參與拍賣，依照《合同法第230條，在同等條件下，丙對丁享有優(yōu)先購買權(quán)（原因：丙行使優(yōu)先購買權(quán)，不會對抵押物的變價產(chǎn)生負(fù)面影響)。切記！特別提示租賃物上存在抵押權(quán)，租賃期間，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，在下列兩種情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第190條，仍適用買賣不破租賃規(guī)則，新的所有權(quán)人須法定承受該租賃合同：(1)先出租，后抵押的；(2)先抵押，后出租，抵押權(quán)未登記的。例5甲將一套房出租給乙后，甲又將該房屋抵押給丙，并辦理了抵押登記。甲、乙租賃合同存續(xù)期間，丙實行抵押權(quán)拍賣房屋，被丁購得。①這屬于“先租后抵”，無論抵押權(quán)是否登記，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，適用買賣不破祖賃。②適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：丁替代甲成為出租人。例6甲將一輛汽車抵押給丙，未辦理抵押登記。此后，甲又將該汽車出租給乙。租賃期間，丙行使抵押權(quán)拍賣汽車，被丁購得。①這屬于“先抵后租，抵押權(quán)未登記”，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，適用買賣不破租賃。②適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：丁替代甲成為出租人。
