考試法律常識之民法(170)：買賣不破租賃
第190條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。(1)買賣不破租賃的構(gòu)成要件有三：①租賃合同有效；②出租人已將租賃物交付給承租人（承租人占有中）；③租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈與、投資、抵押權(quán)的實現(xiàn)、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動。(2)買賣不破租賃的法律效果：新的所有權(quán)人法定承受該租賃合同。所謂“法定承受”，什么都不需要做，什么都不需要說，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容維持不變（租金、期限等），自動將出租人變更為新的所有權(quán)人。換言之，這是一種法律規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)的概栝承受，屬于債權(quán)債務(wù)的法定移轉(zhuǎn)。特別提示(1)就租賃物而言。動產(chǎn)（如汽車）租賃合同與不動產(chǎn)（如房屋）租賃合同，均適用買賣不破租賃規(guī)則。(2)就租賃合同的類型而言。以下兩類租賃合同均適用買賣不破租賃規(guī)則：①出租人為租賃物的所有權(quán)人的；②出租人雖非租賃物的所有權(quán)人，但出租人享有訂立該租賃合同的權(quán)利的。例1甲出國期間，委托乙代為看管一套房屋。乙未經(jīng)甲同意，擅自以自己的名義將該房屋出租給丙。租賃期間，甲死亡，丁作為唯一的繼承人繼承了該房屋。①乙擅自將甲的房屋出租給丙，但是，根據(jù)《合同法》第228條，乙、丙的租賃合同有效。②乙不是租賃物的所有人，乙也無出租的權(quán)利，故乙、丙的租賃合同不適用買賣不破租賃。③不適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：根據(jù)《物權(quán)法》第34條，所有權(quán)人丁有權(quán)對丙行使返還原物請求權(quán)。例2甲將一輛汽車出租給乙，乙經(jīng)過甲的同意轉(zhuǎn)租給丙。在兩個租賃合同存續(xù)期間，甲將汽車出賣給丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租賃合同適用買賣不破租賃；②乙雖非所有人，但乙經(jīng)過甲同意轉(zhuǎn)租給丙，故乙、丙的租賃合同也適用買賣不破租賃。③適用買賣不破租賃的效果是：由丁自動替代甲成為出租人，新的租賃關(guān)系是：丁出租給乙，乙轉(zhuǎn)租給丙。例3甲將一套房出賣給乙，交付了房屋，但未辦理過戶登記。未經(jīng)甲同意，乙將該房屋出租給丙。租賃期間，甲又將該房屋出賣給丁，并給丁辦理了過戶登記。①乙不是房屋的所有人，但乙作為買受人，在房屋交付后，有權(quán)不經(jīng)所有權(quán)人甲的同意將房屋出租給丙（這就和承租人不同了?。?。乙、丙的租賃合同適用買賣不破租賃。②適用買賣不破租賃的效果是：丁替代乙成為出租人。2.買賣不破租賃規(guī)則的例外。下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則：①租賃物被沒收、征收的（通說觀點）；②先抵押后出租，抵押權(quán)巳經(jīng)登記的（《物權(quán)法》第190條）；③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條）。例4甲將一套房抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲又將該房出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權(quán)拍賣該房屋，丁以300萬元的價格購得。①租賃物上存在抵押權(quán)的，抵押權(quán)人與承租人均有受保護的必要。但二者有沖突：買賣不破租賃規(guī)則對抵押物的變價將產(chǎn)生負(fù)面影響(阻礙潛在的買受人參與競買)。②所以，《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“先抵后租，且辦理了抵押登記”的，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，租賃合同不再適用買賣不破租賃。③因此，甲、丙的祖賃合同不適用買賣不破租賃，根據(jù)《物權(quán)法》第34條，丁取得所有權(quán)后，丁可對丙行使返還原物請求權(quán)。④須注意：此例中，丙不受買賣不破租賃規(guī)則保護；但是，若丙參與拍賣，依照《合同法第230條，在同等條件下，丙對丁享有優(yōu)先購買權(quán)（原因：丙行使優(yōu)先購買權(quán)，不會對抵押物的變價產(chǎn)生負(fù)面影響)。切記！特別提示租賃物上存在抵押權(quán)，租賃期間，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，在下列兩種情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第190條，仍適用買賣不破租賃規(guī)則，新的所有權(quán)人須法定承受該租賃合同：(1)先出租，后抵押的；(2)先抵押，后出租，抵押權(quán)未登記的。例5甲將一套房出租給乙后，甲又將該房屋抵押給丙，并辦理了抵押登記。甲、乙租賃合同存續(xù)期間，丙實行抵押權(quán)拍賣房屋，被丁購得。①這屬于“先租后抵”，無論抵押權(quán)是否登記，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，適用買賣不破祖賃。②適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：丁替代甲成為出租人。例6甲將一輛汽車抵押給丙，未辦理抵押登記。此后，甲又將該汽車出租給乙。租賃期間，丙行使抵押權(quán)拍賣汽車，被丁購得。①這屬于“先抵后租，抵押權(quán)未登記”，因抵押權(quán)實現(xiàn)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的，適用買賣不破租賃。②適用買賣不破租賃規(guī)則的效果是：丁替代甲成為出租人。
2018重慶軍隊文職招考面試熱點：民法總則為良心的拷問撐起保護傘
背景資料：備受關(guān)注的《中華人民共和國民法總則》將于10月1日正式實施，其中被俗稱為好人法的第184條規(guī)定因自愿實施緊急救助行為造成受助人損害的，救助人不承擔(dān)民事責(zé)任。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士和法律專家，在他們看來，被視為中國好人法的正式實施，將從法律層面鼓勵更多人路見危難，伸出援手，同時對英雄流血又流淚說No。第183條避免英雄流血又流淚的情況，如果好人因為救人行為受到損害，侵權(quán)人要承擔(dān)損失，受益人可以自愿給予適當(dāng)?shù)难a償。如果沒有侵權(quán)人，或者侵權(quán)人逃逸、沒有能力承擔(dān)損失時，受益人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償。熱點預(yù)測：《中華人民共和國民法總則》將于今年10月1日正式實施，其中183條法律法規(guī)規(guī)定：如果好人因為救人行為受到損害，侵權(quán)人要承擔(dān)損失，受益人可以自愿給予適當(dāng)?shù)难a償。如果沒有侵權(quán)人，或者侵權(quán)人逃逸、沒有能力承擔(dān)損失時，受益人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償。有人認(rèn)為這和我們傳統(tǒng)的道德標(biāo)準(zhǔn)相違背，請對此談?wù)勀愕目捶?。熱點解析：觀點：法律托底為見義勇為撐起保護傘。意義：老人摔倒扶不扶的問題困擾著我們的社會生活，也一次次的拷問著我們的良心，一邊我們提倡見義勇為高舉道德大旗，而另一邊當(dāng)類似事件真正發(fā)生時又在擔(dān)憂自身的風(fēng)險與責(zé)任，裹足不前。10.1日起實施的民法總則第183,條好人法給我們的見義勇為提供一把保護傘，讓我們在面對類似問題時免除了后顧之憂。但是鼓勵大眾見義勇為對見義勇為者實行免責(zé)，那么意外事件的損失與費用還是需要責(zé)任人承擔(dān)，大部分存在責(zé)任人的危險問題在追責(zé)上往往伴隨民事案件，例如交通肇事，這就需要見義勇為者自己先承擔(dān)治療費用再事后補償，這對于一些家庭困難或者情況危險的見義勇為者來說往往無力承擔(dān)。其二公眾對見義勇為的行為的道德標(biāo)準(zhǔn)不正確，為善而不欲人知確實是我國的傳統(tǒng)美德，但是這不代表救助行為帶來的損失和風(fēng)險就應(yīng)該由見義勇為者承擔(dān)，做好事不留名不應(yīng)該成為禁錮我們思想的枷鎖。其三救助知識的普及和宣傳學(xué)習(xí)力度不強，不能讓群眾的見義勇為變成給專業(yè)人員的救助添亂，只有對傷者的負(fù)責(zé)，對自身的負(fù)責(zé)才能最大化見義勇為行為的社會價值，不能讓群眾好心辦壞事，然而當(dāng)前國人普遍存在急救知識和救援情況判斷力的不足。這是僅僅依靠我們見義勇為法律制度無法做到的。對策：第一、對于醫(yī)療費用，交通費用等由見義勇為者墊付的金錢等我們也應(yīng)該施行制度保障，先救人再付費給見義勇為打開綠燈則更能體現(xiàn)人性的關(guān)輝，讓我們的見義勇為者在遭受到見義勇為行為帶來的損失時，能夠不被金錢所制約，打消他們的后顧之憂;第二、加大普法宣傳，樹立適宜當(dāng)下的的價值觀導(dǎo)向，避免公眾盲目遵從傳統(tǒng)文化來約束見義勇為者，明確區(qū)分道德標(biāo)準(zhǔn)和實際情況之間的差異，避免道德綁架帶來的見義勇為者流血又流淚的狀況;第三、應(yīng)該按照十九大上誰執(zhí)法誰普法的原則，需要做好我們的科普與技能培訓(xùn)，只有這樣才能讓公眾掌握必備的急救知識和應(yīng)急技能，讓見義勇為行為避免給受助者帶來更大的傷害與意外，同時也能提高公眾救助他人的的熱情與自信。好人法最大化的讓見義勇為真正變成我們每一個公民自覺自發(fā)的風(fēng)尚。|||
2016年軍隊文職人員招聘考試（經(jīng)濟學(xué)）考前模擬試題及答案三-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
2016年軍隊文職人員招聘考試（經(jīng)濟學(xué)）考前模擬試題及答案三發(fā)布時間：2017-07-20 21:36:281). 對下列資料計算平均數(shù)，適宜于采用幾何平均數(shù)的是( )。A.對某班同學(xué)的考試成績求平均數(shù)B.對一種產(chǎn)品的單價求平均數(shù)C.對人口密度求其平均數(shù)D.計算平均比率或平均速度時正確答案：D2). 需求法則的經(jīng)濟理論前提是，在市場經(jīng)濟中，消費者是追求( )最大的經(jīng)濟人。A.效用B.利潤C.價格D.成本正確答案：A3). 文教科學(xué)衛(wèi)生支出屬于( )。A.積累性支出B.消費性支出C.補償性支出D.轉(zhuǎn)移性支出正確答案：B答案解析：本題考查文教科學(xué)衛(wèi)生支出。社會消費性支出包括：行政管理費、國防費、文教、科學(xué)、衛(wèi)生事業(yè)費以及工交商農(nóng)等部門的事業(yè)費。
2016年軍隊文職人員招聘考試（經(jīng)濟學(xué)）復(fù)習(xí)題及答案五-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
發(fā)布時間：2017-08-20 15:23:521). 甲、乙同為兒童玩具生產(chǎn)商。六一節(jié)前夕，丙與甲商談進貨事宜。乙知道后向丙提出更優(yōu)惠條件，并指使丁假借訂貨與甲接洽，報價高于丙以阻止甲與丙簽約。丙經(jīng)比較與乙簽約，丁隨即終止與甲的談判，甲因此遭受損失。對此，下列說法中，正確的是( )。A.乙應(yīng)對甲承擔(dān)締約過失責(zé)任B.丙應(yīng)對甲承擔(dān)締約過失責(zé)任C.丁應(yīng)對甲承擔(dān)締約過失責(zé)任D.乙、丙、丁無須對甲承擔(dān)締約過失責(zé)任正確答案：C答案解析：本題涉及3個合同的訂立：(1)甲丙之間的合同，終未成立，但甲丙締約過程中并無過錯行為，均無須對該合同的 流產(chǎn) 承擔(dān)締約過失責(zé)任；(2)乙丙之間的合同，是有效成立的合同，談不上承擔(dān)締約過失責(zé)任；(3)丙丁之間的合同，因丁的惡意磋商行為 流產(chǎn) ，丁應(yīng)當(dāng)向丙承擔(dān)締約過失責(zé)任，乙雖為幕后指使者，但并非締約方，不應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。2). 貨幣市場中交易的金融工具一般都具有( )等特點。A.期限短B.收益率高C.流動性高D.流動性低E.利率敏感正確答案：ACE答案解析：貨幣市場中交易的金融工具一般都具有期限短、流動性高、對利率敏感等特點。BD是資本市場工具的特點，選ACE。
